TITRE I :
\n DES DISPOSITIONS GENERALES<\/p>\n
Article 1 : La pr\u00e9sente loi a pour objet de r\u00e9gir l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re en R\u00e9publique de Djibouti en d\u00e9finissant les conditions d’exercice, le statut du promoteur immobilier ainsi que les rapports entre les promoteurs et les acqu\u00e9reurs.<\/p>\n
Article 2 : Au sens de la pr\u00e9sente loi :
\n – La promotion immobili\u00e8re consiste \u00e0 r\u00e9aliser conform\u00e9ment \u00e0 la r\u00e9glementation en vigueur des op\u00e9rations d’am\u00e9nagement de terrains et de la construction de bureaux, d’espaces commerciaux et de logements individuels, semi-collectifs ou collectifs \u00e0 usage principal d’habitation en vue de la vente ou de la location-vente.
\n – Le promoteur immobilier est toute personne agr\u00e9\u00e9e qui exerce l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re ci-dessus d\u00e9finie et en fait sa profession.
\n – Le programme ou projet immobilier est un programme\/projet d’investissement qui est con\u00e7u dans l’objectif d’am\u00e9nager des terrains ayant pour finalit\u00e9 la construction d’espaces de bureaux ou commerciaux, de logements individuels, semi-collectifs ou collectifs \u00e0 usage principal d’habitation en vue de la vente ou de la location-vente et conform\u00e9ment aux textes en vigueur.
\n Dans le cadre de la pr\u00e9sente loi, le projet immobilier comporte sur un m\u00eame site un minimum de 20 logements.
\n – Le contrat d’am\u00e9nagement est un contrat entre l’Etat repr\u00e9sent\u00e9 par le Secr\u00e9tariat d’Etat charg\u00e9 du Logement et un promoteur immobilier pour les \u00e9tudes, le financement et l’am\u00e9nagement d’un terrain dans l’objectif de produire, sur des parcelles viabilis\u00e9es, des logements, des espaces de bureaux ou de commerce. Le contrat pr\u00e9cise les responsabilit\u00e9s de chaque partie.<\/p>\n
– La promesse de vente est un avant contrat de vente sign\u00e9 par le vendeur (le promoteur immobilier) et l’acqu\u00e9reur d’un bien immobilier, et \u00e9tabli devant notaire.
\n – Le logement d\u00e9cent est un logement r\u00e9alis\u00e9 sur la base de normes minimales acceptables d’espace de vie, de durabilit\u00e9 des mat\u00e9riaux de construction, de s\u00e9curit\u00e9, de confort, de salubrit\u00e9 et d’acc\u00e8s aux services urbains de base.
\n – Le logement \u00e0 caract\u00e8re social est un logement offrant un minimum de fonctionnalit\u00e9, de s\u00e9curit\u00e9, de confort et d’hygi\u00e8ne produit avec le concours de l’Etat pour des populations, dont le revenu correspond \u00e0 moins de trois (3) fois le salaire minimum, qui ne peuvent acc\u00e9der \u00e0 un logement d\u00e9cent sur le march\u00e9 libre.
\n – Le logement \u00e0 caract\u00e8re \u00e9conomique est un logement offrant des fonctionnalit\u00e9s, de s\u00e9curit\u00e9, de confort et d’hygi\u00e8ne produit avec le concours de l’Etat pour des populations \u00e0 revenus interm\u00e9diaires.
\n – Les coop\u00e9ratives d’habitat sont des associations de personnes fond\u00e9es sur le principe d’union, de solidarit\u00e9 et d’entraide mutuelles dont les membres sont volontairement regroup\u00e9s pour la r\u00e9alisation de logements sociaux au profit de leurs membres.<\/p>\n
Article 3 : En mati\u00e8re de conception et de construction, l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re est r\u00e9gie par les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales d’am\u00e9nagement, d’urbanisme et de construction en vigueur ainsi que celles fix\u00e9es par la pr\u00e9sente loi. Aucun programme immobilier ne peut \u00eatre \u00e9rig\u00e9 en contradiction avec le contenu des plans d’am\u00e9nagement et d’urbanisme d\u00fbment approuv\u00e9s et sans les autorisations de mise en valeur requises.<\/p>\n
TITRE II :
\n DES FORMES D’EXERCICE DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE<\/p>\n
Article 4 : L’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re regroupe l’ensemble des op\u00e9rations concourant \u00e0 la r\u00e9alisation de programmes immobiliers destin\u00e9s \u00e0 la vente ou \u00e0 la location-vente. Elle est exerc\u00e9e par des personnes physiques ou morales.<\/p>\n
Article 5 : Les personnes physiques exercent l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re \u00e0 titre individuel.
\n Les personnes morales de droit priv\u00e9 exercent l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re sous les formes juridiques suivantes :
\n – Soci\u00e9t\u00e9 unipersonnelle ;
\n – Soci\u00e9t\u00e9 anonyme ;
\n – Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e.<\/p>\n
Article 6 : Pour exercer l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re, les promoteurs immobiliers que ce soit \u00e0 titre individuel ou sous la forme de soci\u00e9t\u00e9 de droit priv\u00e9 doivent \u00eatre pr\u00e9alablement agr\u00e9\u00e9s. Seuls les promoteurs immobiliers agr\u00e9\u00e9s et immatricul\u00e9s au registre de commerce sont autoris\u00e9s \u00e0 initier des programmes immobiliers. Nul ne peut pr\u00e9tendre \u00e0 la qualit\u00e9 de promoteur immobilier ni exercer cette activit\u00e9 s’il n’est pas titulaire d’un agr\u00e9ment.
\n La proc\u00e9dure d’obtention de l’agr\u00e9ment pour l’exercice de l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re ainsi que la composition et le fonctionnement de la Commission Consultative de la Promotion Immobili\u00e8re sont fix\u00e9s par voie r\u00e9glementaire.<\/p>\n
Article 7 : Le promoteur immobilier est responsable de la coordination de l’ensemble des op\u00e9rations se rapportant aux \u00e9tudes, \u00e0 la recherche et \u00e0 la mobilisation de financements ainsi que l’ex\u00e9cution des travaux de r\u00e9alisation du programme immobilier selon les r\u00e8gles de l’art.\n<\/p>\n
Article 8 : L’Etat intervient dans l’exercice de l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re \u00e0 travers ses \u00e9tablissements publics sp\u00e9cialis\u00e9s et les coop\u00e9ratives d’habitat.<\/p>\n
TITRE III :
\n CONDITIONS DE REALISATION DES PROJETS IMMOBILIERS ET RESPONSABILITES DES PARTIES<\/p>\n
CHAPITRE 1 : REALISATION DU PROJET IMMOBILIER<\/p>\n
Article 9 : Les promoteurs immobiliers exercent leurs activit\u00e9s \u00e0 travers la r\u00e9alisation et la gestion de projets immobiliers, la vente ou la location-vente des produits issus des op\u00e9rations immobili\u00e8res.<\/p>\n
Article 10 : Les programmes immobiliers con\u00e7us pour la vente ou la location-vente doivent \u00eatre initi\u00e9s par des professionnels disposant d’un savoir-faire en la mati\u00e8re et des capacit\u00e9s financi\u00e8res suffisantes.<\/p>\n
Article 11 : Les projets immobiliers sont class\u00e9s en fonction du standing de l’habitat comme suit : habitat social :
\n habitat \u00e9conomique ;
\n habitat de moyen standing ;
\n habitat de haut standing ;
\n mixtes qui regroupent plusieurs standings.<\/p>\n
Article 12 : Pour la r\u00e9alisation d’un programme immobilier, le promoteur concern\u00e9 doit pr\u00e9alablement requ\u00e9rir aupr\u00e8s du d\u00e9partement en charge du logement, l’approbation dudit programme immobilier, en pr\u00e9sentant une demande \u00e0 laquelle est joint un dossier qui comprend les pi\u00e8ces \u00e9crites et les pi\u00e8ces dessin\u00e9es des ouvrages projet\u00e9s ainsi que les garanties de financement du projet. La notification de l’approbation des programmes immobiliers pr\u00e9cise le classement du projet suivant les standings d\u00e9finis \u00e0 l’article 11.
\n Le cahier des charges portant sur le contenu du programme immobilier, la proc\u00e9dure de son approbation et les conditions de cession des biens immobiliers qui en sont issus sont fix\u00e9s par voie r\u00e9glementaire.<\/p>\n
CHAPITRE 2 : CONDITION DE REALISATION DU PROJET IMMOBILIER<\/p>\n
Article 13 : Le programme immobilier est r\u00e9alis\u00e9 en ad\u00e9quation avec les capacit\u00e9s financi\u00e8res de la population cible par :
\n – l’Etat directement ou \u00e0 travers ses \u00e9tablissements publics sp\u00e9cialis\u00e9s pour le logement social et \u00e9conomique ;
\n – les promoteurs immobiliers priv\u00e9s ;
\n – les coop\u00e9ratives d’habitat ;
\n – toute personne physique auto constructeur avec le concours direct ou implicite de l’Etat ou de ses d\u00e9membrements.<\/p>\n
Article 14 : A l’exception des coop\u00e9ratives d’habitat qui produisent des logements sociaux ou de moyen standing pour leurs membres et des auto constructeurs individuels, le logement social est produit pour le compte de l’Etat ou de ses \u00e9tablissements publics sp\u00e9cialis\u00e9s en vue de garantir l’acc\u00e8s \u00e0 des logements d\u00e9cents aux m\u00e9nages \u00e0 revenus faibles et interm\u00e9diaires.<\/p>\n
Article 15 : Les promoteurs immobiliers agr\u00e9\u00e9s conform\u00e9ment aux dispositions d\u00e9finies par les articles 5 et 6 ci-dessus peuvent b\u00e9n\u00e9ficier des avantages et encouragements de l’Etat pr\u00e9vus par le Code des Investissements pour la r\u00e9alisation de programme de logements \u00e0 caract\u00e8re " sociaux " ou " \u00e9conomique ".
\n Les promoteurs agr\u00e9\u00e9s qui r\u00e9alisent des projets immobiliers \u00e0 caract\u00e8re " social ", peuvent b\u00e9n\u00e9ficier, outre les avantages cit\u00e9s ci-dessus, des exon\u00e9rations et encouragements sp\u00e9cifiques sur les mat\u00e9riaux et mat\u00e9riels import\u00e9s :
\n – la Taxe Int\u00e9rieure \u00e0 la Consommation (TIC) ;
\n – la Taxe sur la Valeur Ajout\u00e9e (TVA) ;
\n – l’imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9gag\u00e9s dans tout projet immobilier class\u00e9 social ;
\n – la contribution de patente calcul\u00e9e pour le montant correspondant au co\u00fbt des seuls travaux du projet class\u00e9 social.
\n Les conditions de r\u00e9alisation et d’\u00e9ligibilit\u00e9 des programmes de logements sociaux sont fix\u00e9es par voie r\u00e9glementaire.<\/p>\n
CHAPITRE 3 : RESPONSABILITES DES PARTIES
\n SECTION 1 : De l’obligation du promoteur<\/p>\n
Article 16 : Sauf dispositions contraires \u00e0 la pr\u00e9sente loi, la vente de biens immobiliers, individuels ou collectifs construits, effectu\u00e9e par les promoteurs immobiliers dans le cadre des activit\u00e9s d\u00e9finies \u00e0 l’article ci-dessus, est r\u00e9gie par le droit commun.<\/p>\n
Article 17 : Les conditions de cession des biens issus de l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re doivent \u00eatre d\u00e9finies dans un contrat \u00e9crit, conclu entre le promoteur immobilier et l’acqu\u00e9reur, devant un notaire. La mise en vente, par un promoteur immobilier, d’un bien immobilier construit, \u00e0 construire ou en cours de construction, doit faire l’objet d’un contrat d\u00fbment \u00e9tabli en la forme authentique, conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gislatives et r\u00e9glementaires en vigueur.
\n En fonction des situations, il est conclu :
\n – un contrat de location-vente ;
\n – un contrat de cession pour la vente directe ;
\n – un contrat de vente sur plan pour la cession en l’\u00e9tat future d’ach\u00e8vement. Dans ce cas, le paiement du prix est modul\u00e9 sur l’\u00e9tat d’avancement des travaux de r\u00e9alisation. Le contrat doit comporter l’origine de la propri\u00e9t\u00e9 du terrain, le num\u00e9ro du titre foncier, s’il y a lieu, et les r\u00e9f\u00e9rences du permis de lotir ainsi que le num\u00e9ro du permis de construire.<\/p>\n
Article 18 : Tout retard constat\u00e9 de la remise effective du bien, objet du contrat de vente sur plan, entra\u00eene des p\u00e9nalit\u00e9s de retard \u00e0 la charge du promoteur. Le montant et l’\u00e9ch\u00e9ance de la p\u00e9nalit\u00e9 de retard ainsi que les modalit\u00e9s de son paiement sont fix\u00e9s par voie r\u00e9glementaire.<\/p>\n
Article 19 : Outre le consentement des deux parties sur le bien vendu et le prix de vente, le bien immobilier doit, sous peine de nullit\u00e9 du contrat, r\u00e9pondre aux exigences techniques et fonctionnelles requises en mati\u00e8re d’habitabilit\u00e9.<\/p>\n
Article 20 : Le promoteur immobilier est garant de la bonne ex\u00e9cution des obligations mises \u00e0 sa charge et \u00e0 la charge des personnes avec lesquelles il a trait\u00e9 dans le cadre d’un projet immobilier. Pour ce faire, il doit prendre toutes les mesures techniques et juridiques indispensables pour faciliter la prise en charge de la gestion et de la pr\u00e9servation du bien r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n
Article 21 : Il est notamment responsable de plein droit des dommages, m\u00eame r\u00e9sultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidit\u00e9 des ouvrages ou qui l’affectent dans l’un de ses \u00e9l\u00e9ments constitutifs ou l’un de ses \u00e9quipements et qui le rendent impropres \u00e0 sa destination. Sa responsabilit\u00e9 n’est d\u00e9gag\u00e9e que s’il prouve que les dommages proviennent d’un cas de force majeure.
\n Les d\u00e9lais d’ex\u00e9cution des travaux n\u00e9cessaires pour la r\u00e9paration des vices de construction et\/ou le bon fonctionnement des \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement du b\u00e2timent sont fix\u00e9s par un contrat.<\/p>\n
<\/p>\n
Article 22 : Le promoteur immobilier doit engager, au b\u00e9n\u00e9fice de ses clients, sa responsabilit\u00e9 civile. II est tenu, \u00e0 ce titre, d’exiger de ses ma\u00eetres d’oeuvre, entrepreneurs et autres partenaires, toutes les garanties et assurances l\u00e9galement requises. Ces garanties b\u00e9n\u00e9ficient aux propri\u00e9taires du bien produit.<\/p>\n
SECTION 2 : De l’obligation des acqu\u00e9reurs<\/p>\n
Article 23 : Le souscripteur d’un contrat est tenu de respecter les clauses et d’honorer, \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance pr\u00e9vue, les paiements mis \u00e0 sa charge; le non-paiement ouvrant droit, au b\u00e9n\u00e9fice du promoteur immobilier, \u00e0 une p\u00e9nalit\u00e9 sur le montant \u00e9chu. Cette p\u00e9nalit\u00e9 est sp\u00e9cifi\u00e9e dans le contrat entre le promoteur et l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
TITRE IV :
\n MODES D’ACCES AU FONCIER POUR LA PROMOTION IMMOBILIERE<\/p>\n
Article 24 : La concession provisoire des terrains du domaine priv\u00e9 de l’Etat et le bail emphyt\u00e9otique constituent les modes d’acc\u00e8s au foncier urbain par les personnes physiques ou morales de droit public ou priv\u00e9 exer\u00e7ant l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re.<\/p>\n
Article 25 : Toute personne physique ou morale de droit public ou priv\u00e9 d\u00e9sirant acqu\u00e9rir un terrain du domaine public pour la r\u00e9alisation d’un programme immobilier est tenu d’en faire la demande aupr\u00e8s du d\u00e9partement minist\u00e9riel en charge du logement \u00e0 laquelle sont joints le programme et le contenu du projet envisag\u00e9 ainsi que son plan de financement.
\n Apr\u00e8s instruction de la demande et sur avis du d\u00e9partement minist\u00e9riel en charge du logement, celle-ci est transmise au minist\u00e8re en charge des domaines pour l’\u00e9tablissement du titre de concession.<\/p>\n
Article 26 : La mobilisation des terrains n\u00e9cessaires \u00e0 la r\u00e9alisation de programme de logements sociaux ainsi que leur viabilisation sont de la responsabilit\u00e9 de l’Etat.
\n L’Etat pourra n\u00e9anmoins dans le cadre de la mise en oeuvre de projets immobiliers avec des promoteurs de droit priv\u00e9, pour lesquels il jugera n\u00e9cessaire et sur la base d’un contrat sp\u00e9cifique, faire r\u00e9aliser les activit\u00e9s cit\u00e9es \u00e0 l’alin\u00e9a 1er par un promoteur co-contractant.<\/p>\n
Article 27 : Outres les modes d’acc\u00e8s au foncier pr\u00e9vus \u00e0 l’article 24 ci-dessus, les promoteurs immobiliers peuvent acqu\u00e9rir des terrains par achat pour l’exercice de leur activit\u00e9.<\/p>\n
TITRE V : SANCTIONS<\/p>\n
Article 28 : Les infractions aux dispositions de la pr\u00e9sente loi et des textes pris pour son application sont punies par des sanctions administratives ou p\u00e9nales et entra\u00eenent le retrait de l’agr\u00e9ment et la suspension des activit\u00e9s en cours ainsi que des avantages qui sont accord\u00e9s sans pr\u00e9judice des poursuites judiciaires.<\/p>\n
Article 29 : Les infractions sont constat\u00e9es par les agents habilit\u00e9s par le d\u00e9partement minist\u00e9riel en charge du logement. Pour ce faire, ils sont tenus de dresser un rapport d\u00e9taill\u00e9 figurant le type d’infractions commises par le promoteur immobilier.<\/p>\n
Article 30 : Les sanctions administratives sont prononc\u00e9es par le d\u00e9partement minist\u00e9riel en charge du logement apr\u00e8s avis de la Commission Consultative de la Promotion Immobili\u00e8re. La suspension ou le retrait de l’agr\u00e9ment, la suspension des activit\u00e9s ou des avantages accord\u00e9s pour la r\u00e9alisation d’un programme immobilier est prononc\u00e9, si le promoteur immobilier :
\n – a failli \u00e0 ses engagements tels que convenus \u00e0 l’\u00e9gard de l’Etat, des acqu\u00e9reurs et de ses partenaires ;
\n – a failli \u00e0 ses obligations telles que d\u00e9finies par les dispositions de la pr\u00e9sente loi et des textes pris pour son application ;
\n – ne remplit plus les conditions qui ont pr\u00e9valu \u00e0 l’obtention de l’agr\u00e9ment ;
\n – a volontairement m\u00e9connu de fa\u00e7on grave et r\u00e9p\u00e9t\u00e9e les obligations qui lui incombent ;
\n – a cess\u00e9 son activit\u00e9 sans justification ou sans pr\u00e9venir l’autorit\u00e9 en charge du logement.<\/p>\n
Article 31 : Les sanctions p\u00e9nales sont prononc\u00e9e si le promoteur immobilier :
\n – a exerc\u00e9 l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re sans agr\u00e9ment ;
\n – a engag\u00e9 des travaux sans autorisation administrative pr\u00e9alable;
\n – a port\u00e9 volontairement des indications inexactes et incompl\u00e8tes dans les documents, actes et contrats auxquels donnant lieu \u00e0 un programme immobilier ;
\n – a exig\u00e9 ou accept\u00e9 un versement, un d\u00e9p\u00f4t, une souscription ou un effet de commerce avant la signature du contrat de vente;
\n – a enfreint les dispositions des articles 16 \u00e0 22 de la pr\u00e9sente loi ;
\n – n’a pas souscrit aux assurances et garanties requises.
\n L’appr\u00e9ciation de la sanction, le montant de l’amende, la dur\u00e9e d’emprisonnement ainsi que les modalit\u00e9s d’application seront fix\u00e9s par voie l\u00e9gislative.<\/p>\n
\n TITRE VI :
\n DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES<\/p>\n
Article 32 : Les promoteurs immobiliers exer\u00e7ant d\u00e9j\u00e0 \u00e0 Djibouti disposent d’un d\u00e9lai de quatre vingt dix (90) jours pour se conformer aux dispositions de la pr\u00e9sente loi pour compter de la date de sa publication.<\/p>\n
Article 33 : La pr\u00e9sente loi abroge toutes les dispositions ant\u00e9rieures contraires.<\/p>\n
Article 34 : Le Ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement, le Ministre du Budget et la Secr\u00e9taire d’Etat aupr\u00e8s du Minist\u00e8re de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement charg\u00e9e du Logement sont charg\u00e9s de son application.\n<\/p>\n
Article 35 : La pr\u00e9sente loi entrera en vigueur d\u00e8s sa publication au Journal Officiel de la R\u00e9publique de Djibouti.<\/p>","protected":false},"author":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"institution":[877],"nature-dun-texte":[247],"class_list":["post-61677","texte-juridique","type-texte-juridique","status-publish","format-standard","hentry","institution-4-an","nature-dun-texte-loi"],"acf":{"reference":"13\/AN\/13\/7\u00e8me L","comment":" fixant les r\u00e8gles r\u00e9gissant \r\nl'activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re.","visas":"VU La Constitution du 15 septembre 1992 ;
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\r\n VU Le D\u00e9cret n\u00b02013-0045\/PRE du 31 mars 2013 portant nomination des membres du Gouvernement ;
\r\n VU Le D\u00e9cret n\u00b02013-0058\/PRE du 14 avril 2013 fixant les attributions des Minist\u00e8res ;
\r\n VU La Circulaire n\u00b078\/PAN du 13 juin 2013 portant convocation de la quatri\u00e8me s\u00e9ance publique de l'Assembl\u00e9e nationale ;<\/p>\r\n
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