Article 1 : Le pr\u00e9sent d\u00e9cret a pour objet de d\u00e9finir les mesures d’ex\u00e9cution de la Loi n\u00b013\/AN\/13\/7\u00e8meL fixant les r\u00e8gles r\u00e9gissant l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re en R\u00e9publique de Djibouti.
\n Il pr\u00e9cise les conditions de cession des biens issus de l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re.<\/p>\n
Article 2 : L’article 17 de la Loi n\u00b013\/AN\/13\/7\u00e8meL fixant les r\u00e8gles r\u00e9gissant l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re dispose que les conditions de cession des biens issus de l’activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re doivent \u00eatre d\u00e9finies dans un contrat \u00e9crit conclu entre le promoteur immobilier et l’acqu\u00e9reur devant un notaire.
\n En fonction des situations, il est conclu :
\n – un contrat de location-vente ;
\n – un contrat de cession pour la vente directe ;
\n – un contrat de vente sur plan pour la cession en l’\u00e9tat future d’ach\u00e8vement.<\/p>\n
Article 3 : Le contrat de location-vente est privil\u00e9gi\u00e9 dans les projets immobiliers o\u00f9 les acqu\u00e9reurs cibl\u00e9s n’ont pas les ressources financi\u00e8res n\u00e9cessaires pour r\u00e9gler le prix de vente des logements ni par apport personnel, ni par emprunt consenti par un \u00e9tablissement bancaire.<\/p>\n
C’est un contrat \u00e0 longue dur\u00e9e par lequel l’acqu\u00e9reur a d’abord une jouissance du bien comme locataire \u00e0 titre on\u00e9reux pendant une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e au terme de laquelle il b\u00e9n\u00e9ficiera ensuite d’un transfert de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
<\/p>\n
Article 4 : Le transfert de propri\u00e9t\u00e9 est pr\u00e9vu dans le contrat de location-vente et est obligatoire d\u00e8s sa signature et les loyers acquitt\u00e9s conf\u00e8re des droits de jouissance en \u00e9tant des avances sur le prix final.<\/p>\n
Article 5 : Jusqu’\u00e0 paiement int\u00e9gral du prix convenu, la propri\u00e9t\u00e9 appartient au promoteur immobilier.<\/p>\n
En fin de contrat lors du transfert automatique de la propri\u00e9t\u00e9 par le paiement du dernier loyer, la location-vente se transforme en vente simple. Ce sont alors uniquement les r\u00e8gles de vente pr\u00e9vues dans le contrat de location-vente qui vont s’appliquer \u00e0 la situation des parties.<\/p>\n
Article 6 : Pendant la dur\u00e9e de la location, l’acqu\u00e9reur est tenu d’entretenir le bien et d’y faire les travaux de r\u00e9parations courantes n\u00e9cessaires.<\/p>\n
Article 7 : Dans le cas d’un immeuble collectif, l’acqu\u00e9reur d\u00e8s la signature du contrat de location-vente est consid\u00e9r\u00e9 d’ores et d\u00e9j\u00e0 comme le v\u00e9ritable propri\u00e9taire vis-\u00e0-vis de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Il est donc redevable de toutes les charges d’entretien et de r\u00e9paration de l’immeuble (y compris celles des services collectifs et \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipements communs) \u00e0 proportion de sa quote-part.<\/p>\n
Article 8 : Pendant la dur\u00e9e de la location, les r\u00e9parations sont \u00e0 la charge du locataire acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Dans le cas des immeubles collectifs, le promoteur immobilier reste garant du paiement des charges vis-\u00e0-vis de la copropri\u00e9t\u00e9 et le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 peut se retourner contre lui en cas de d\u00e9faillance de l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Article 9 : Un mod\u00e8le du contrat de location-vente est joint au dossier d’approbation du projet immobilier concern\u00e9 pour la demande d’approbation au Secr\u00e9tariat d’Etat charg\u00e9 du Logement.<\/p>\n
Article 10 : Le contrat de location-vente apr\u00e8s entente entre le promoteur et un acqu\u00e9reur est sign\u00e9 devant notaire \u00e0 la livraison du bien immobilier.
\n Il pr\u00e9cise obligatoirement :
\n – la description du bien immobilier concern\u00e9 ;
\n – le prix d\u00e9finitif, les loyers et la dur\u00e9e du bail ;
\n – les responsabilit\u00e9s de chaque partie pendant le bail, la formule de r\u00e9vision des prix s’il y a lieu ;
\n – les conditions de transfert de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la fin du bail ;
\n – les conditions r\u00e9tractation apr\u00e8s signature, les p\u00e9nalit\u00e9s de retard, les garanties, etc…<\/p>\n
\n Article 11 : Le contrat de vente directe de biens immobiliers est un contrat qui est conclut entre un promoteur immobilier et un acqu\u00e9reur pour un bien immobilier r\u00e9alis\u00e9.<\/p>\n
Article 12 : Le promoteur doit obligatoirement obtenir avant la conclusion d\u00e9finitive de la vente par la signature d’un contrat de vente, le Certificat de Conformit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ral du bien concern\u00e9 qui confirme que sa r\u00e9alisation a respect\u00e9 la r\u00e9glementation et les normes en vigueur.<\/p>\n
Article 13 : Dans la proc\u00e9dure de vente directe d’un bien immobilier, le promoteur immobilier doit communiquer \u00e0 l’acqu\u00e9reur un avant-projet de contrat de vente \u00e9tablie devant notaire qui peut prendre la forme d’un compromis de vente engageant les deux parties ou d’une promesse de vente qui n’engage que le promoteur immobilier.<\/p>\n
Quel que soit le type d’avant-projet de contrat de vente, il doit obligatoirement indiquer l’origine de la propri\u00e9t\u00e9 du terrain sur lequel est r\u00e9alis\u00e9 le projet et le num\u00e9ro du titre foncier ou l’arr\u00eat\u00e9 d’affectation ainsi que la proc\u00e9dure de distraction s’il y a lieu et de transfert de propri\u00e9t\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice de l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Article 14 : L’avant-projet de contrat de vente doit aussi comporter :
\n – la description du bien promis \u00e0 la vente ;
\n – le prix d\u00e9finitif et les modalit\u00e9s de paiement ;
\n – le d\u00e9lai de mise en possession ;
\n – les p\u00e9nalit\u00e9s de retard ;
\n – les garanties de la bonne ex\u00e9cution des travaux notamment le Certificat de Conformit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ral du projet immobilier concern\u00e9.<\/p>\n
Article 15 : Doit \u00eatre annex\u00e9 obligatoirement \u00e0 l’avant-projet de contrat de vente :
\n – un plan de situation du bien immobilier en vente ;
\n – un plan parcellaire du projet immobilier s’il y a lieux ;
\n – une copie conforme du cahier des charges du lotissement ;
\n – un plan de la construction objet de la vente ;
\n – un descriptif de l’habitation sp\u00e9cifiant ses caract\u00e9ristiques architecturales et techniques ainsi que la nature des mat\u00e9riaux ;
\n – un plan des parties communes indiquant l’affectation de chaque partie, avec le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant pour les immeubles collectifs.
\n Tous les documents annex\u00e9s \u00e0 l’avant-projet de contrat de vente doivent \u00eatre paraph\u00e9s par les parties contractantes et certifi\u00e9s conformes aux originaux.<\/p>\n
Article 16 : A la signature de l’avant-projet de contrat de vente, le potentiel acqu\u00e9reur doit verser un d\u00e9p\u00f4t de garanti s’il y a lieu sur un compte \u00e0 son nom chez un notaire ou une banque. Le d\u00e9p\u00f4t de garanti est de 5% du prix total convenu pour le bien immobilier.<\/p>\n
Article 17 : A la signature de l’acte de vente d\u00e9finitif, l’acqu\u00e9reur r\u00e9cup\u00e8re son d\u00e9p\u00f4t de garanti. Au cas o\u00f9 il refuse de signer le contrat de vente d\u00e9finitif, il perd le d\u00e9p\u00f4t de garantie qui est revers\u00e9 au promoteur immobilier.<\/p>\n
Article 18 : Les prix de vente propos\u00e9s par le promoteur immobilier dans le cadre d’un programme valid\u00e9 par l’administration et objet d’un avant-projet de contrat de vente ne peuvent \u00eatre unilat\u00e9ralement r\u00e9vis\u00e9s par le promoteur immobilier ou par l’acqu\u00e9reur pendant la proc\u00e9dure de cession engag\u00e9e.<\/p>\n
Article 19 : Dans le cadre du classement de l’investissement relatif au projet, l’Administration peut proc\u00e9der au changement de la formule et des modalit\u00e9s de calculs de la r\u00e9vision des prix de vente, et ce, pour les projets candidats au b\u00e9n\u00e9fice des avantages sp\u00e9cifiques r\u00e9serv\u00e9s aux logements sociaux ou \u00e0 caract\u00e8re prioritaire.<\/p>\n
Article 20 : Le mod\u00e8le d’avant-projet de contrat de vente doit \u00eatre joint au dossier de demande d’approbation du projet immobilier et doit pr\u00e9ciser :
\n – les conditions de r\u00e9vision des prix dans les cas de force majeur justifi\u00e9s ;
\n – les marges de retard autoris\u00e9es ainsi que les p\u00e9nalit\u00e9s en cas de retard ;
\n Les retards ne doivent pas exc\u00e9der 1\/3 du d\u00e9lai sous peine de nullit\u00e9 de la vente sans pr\u00e9judice pour l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Article 21 : En cas de retard non justifi\u00e9 et accept\u00e9 par l’acqu\u00e9reur, dans la d\u00e9livrance de l’habitation vendue, ce dernier a droit \u00e0 une p\u00e9nalit\u00e9 de retard \u00e9gale \u00e0 un deux milli\u00e8me (1\/2000) par jour du montant des avances per\u00e7ues conform\u00e9ment \u00e0 la promesse de vente.<\/p>\n
Cette p\u00e9nalit\u00e9 de retard ne peut d\u00e9passer quinze pour cent (15%) du montant des sommes avanc\u00e9es suivant la promesse de vente.<\/p>\n
Article 22 : Apr\u00e8s signature de l’acte d\u00e9finitif de vente par l’acqu\u00e9reur, il doit prendre en charge l’enregistrement et l’inscription de la vente au registre foncier et l’\u00e9tablissement d’un titre distinct pour chaque logement vendu et la cr\u00e9ation d’un titre pour les parties communes.<\/p>\n
Article 23 : Les frais d’inscription de l’acte de vente et l’\u00e9tablissement d’un nouveau titre foncier sont \u00e0 la charge de l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Article 24 : Le contrat de vente sur plan ou \u00e0 l’Etat futur d’ach\u00e8vement est un contrat de vente ou le promoteur immobilier engage la vente des biens immobiliers avant leur construction.<\/p>\n
Article 25 : Avant la signature de l’acte de vente d\u00e9finitif, il peut \u00eatre n\u00e9cessaire de signer un contrat de r\u00e9servation qui doit mentionner :
\n – un plan de situation du bien immobilier \u00e0 construire objet de la vente ;
\n – un plan masse du projet immobilier s’il y a lieux ;
\n – une copie conforme du cahier des charges du lotissement ;
\n – un plan de la construction objet de la vente ;
\n – un descriptif de l’habitation sp\u00e9cifiant la surface habitable, les caract\u00e9ristiques architecturales ainsi que la nature des mat\u00e9riaux;
\n – un plan des parties communes indiquant avec pr\u00e9cisions l’affectation de chaque partie, avec le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant pour les immeubles collectifs.<\/p>\n
Article 26 : Dans le contrat de r\u00e9servation, le promoteur pourra prendre des engagements compl\u00e9mentaires tels que :
\n – La date pr\u00e9vue pour la signature du contrat de vente d\u00e9finitif ;
\n – Le d\u00e9lai de livraison du bien ;
\n – L’\u00e9ch\u00e9ancier de paiement.<\/p>\n
Le prix pr\u00e9visionnel de vente et les conditions de r\u00e9vision ou, dans le cas ou cela est possible, le prix d\u00e9finitif du bien.<\/p>\n
Article 27 : A la signature du contrat de r\u00e9servation, le versement d’un d\u00e9p\u00f4t de garantie valable jusqu’\u00e0 la signature du contrat d\u00e9finitif de vente est requis dans les m\u00eames conditions d\u00e9finies \u00e0 l’article 10.<\/p>\n
L’acqu\u00e9reur peut refuser de signer le contrat d\u00e9finitif de vente sans perdre son d\u00e9p\u00f4t de garantie quand :
\n – Les d\u00e9lais ne sont pas respecter ;
\n – La consistance du bien subit une r\u00e9duction de plus de 10% ;
\n – Des \u00e9quipements pr\u00e9vus m\u00eame collectifs ne sont pas r\u00e9alis\u00e9s ;
\n – Le prix de vente d\u00e9finitif d\u00e9passe 5% du prix pr\u00e9vu.<\/p>\n
Article 28 : Le projet de l’acte de vente d\u00e9finitif doit \u00eatre adress\u00e9 au moins un mois avant la date pr\u00e9vue pour sa signature \u00e0 l’acqu\u00e9reur pour lui permettre une \u00e9tude minutieuse sur le contenu.<\/p>\n
\n Article 29 : L’acte de vente d\u00e9finitif doit obligatoirement contenir la description pr\u00e9cise et d\u00e9finitive du bien immobilier mis en vente.<\/p>\n
Il doit en outre indiquer le prix de vente d\u00e9finitif du bien et les modalit\u00e9s du paiement \u00e9chelonn\u00e9. Le logement devra \u00eatre pay\u00e9 au fur et \u00e0 mesure de l’ach\u00e8vement des travaux par \u00e9tapes et avec des pourcentages maximaux.<\/p>\n
Article 30 : Contrairement au contrat de r\u00e9servation o\u00f9 cela n’est pas obligatoire, l’acte de vente d\u00e9finitif pr\u00e9cise le d\u00e9lai de livraison et les indemnit\u00e9s en cas de retard.<\/p>\n
Article 31 : A l’exception des logements sociaux et \u00e9conomiques dont l’attribution rel\u00e8ve de l’Etat, le traitement des demandes des acqu\u00e9reurs dans le cadre de la vente des biens immobiliers par les promoteurs priv\u00e9s est libre.<\/p>\n
Les principes d’\u00e9galit\u00e9 et d’\u00e9quit\u00e9 doivent n\u00e9anmoins \u00eatre respect\u00e9s.<\/p>\n
Article 32 : Le logement social est produit par les promoteurs pour le compte de l’Etat ou de ses d\u00e9membrements en vue de favoriser l’acc\u00e8s au logement \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 revenus faibles et interm\u00e9diaires.<\/p>\n
A ce titre, l’Etat est seul, directement ou \u00e0 travers une structure mandat\u00e9e, habilit\u00e9 \u00e0 :
\n – attribuer, vendre ou g\u00e9rer des parcs de logements sociaux ;
\n – recevoir les demandes de logements sociaux ;
\n – s\u00e9lectionner les b\u00e9n\u00e9ficiaires de logement sociaux.<\/p>\n
Article 33 : L’occupation de logements sociaux par les b\u00e9n\u00e9ficiaires se fait sur la base de l’un des types de contrat cit\u00e9 \u00e0 l’article 2 du pr\u00e9sent D\u00e9cret en fonction des projets.<\/p>\n
\n Article 34 : Le prix de vente du m2 cessible de logement social est fix\u00e9 par le promoteur immobilier en concertation avec les services du Secr\u00e9tariat d’Etat charg\u00e9 du Logement.<\/p>\n
Article 35 : Sont \u00e9ligibles aux logements sociaux, toutes personnes :
\n – de nationalit\u00e9 djiboutienne ;
\n – \u00e2g\u00e9e d’au moins 18 ans ;
\n – justifiant d’une activit\u00e9 professionnelle ;
\n – justifiant d’un revenu mensuel inf\u00e9rieur \u00e0 100 000 francs djiboutien ;
\n – n’\u00e9tant pas propri\u00e9taire de logement ou d’une parcelle dans la locali consid\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n
Article 36 : Les crit\u00e8res pr\u00e9cis d’attribution des logements sociaux seront d\u00e9finis arr\u00eat\u00e9 pour chaque op\u00e9ration et les listes des attributaires de logements sociaux \u00e9tablies et publi\u00e9es par le Secr\u00e9tariat d’Etat charg\u00e9 du Logement.<\/p>\n
Article 37 : Le pr\u00e9sent d\u00e9cret sera publi\u00e9 au Journal Officiel de la R\u00e9publique de Djibouti. Ses dispositions entrent en vigueur d\u00e8s la date de signature. La Secr\u00e9taire d’Etat aupr\u00e8s du Minist\u00e8re de l’Habitat, de l’Urbanisme et l’Environnement charg\u00e9e du Logement est charg\u00e9e de son application.<\/p>\n
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\r\n VU La Loi n\u00b013\/AN\/13\/7\u00e8meL fixant les r\u00e8gles r\u00e9gissant l'activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re ;
\r\n Loi et d\u00e9cret sur les PCO ;
\r\n VU Le D\u00e9cret n\u00b02013-0044\/PR du 31 mars 2013 portant nomination du Premier Ministre ;
\r\n VU Le D\u00e9cret n\u00b02013-0045\/PR du 31 mars 2013 portant nomination des membres du Gouvernement ;
\r\n VU Le D\u00e9cret n\u00b02013-0058\/PRE du 14 avril 2013 fixant les attributions des Minist\u00e8res ;
\r\n SUR Proposition de la Secr\u00e9taire d'Etat aupr\u00e8s du Minist\u00e8re de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Environnement Charg\u00e9e du Logement ;<\/p>\r\n
Le Conseil des Ministres entendu en sa s\u00e9ance du 17 D\u00e9cembre 2013.<\/p>\r\n
","signature":"Le Pr\u00e9sident de la R\u00e9publique,
\r\n chef du Gouvernement
\r\n ISMA\u00cfL OMAR GUELLEH<\/p>\r\n
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